انواع قرارداد

قرارداد پیمانکاری موقت و دائمی چیست؟

قرارداد پیمانکاری یکی از انواع قرارداد های است که روابط بین افراد را مشخص خواهد کرد. در قرارداد پیمانکاری کارفرما با شرایطی مشخص فعالیت و پروژه مشخصی را در مدت زمان معلومی و با وجه معین به شخص حقوقی یا حقیقی واگذار می کند. این قرارداد ها مشمول ماده ۱۰ قانون اساسی قرار می گیرند و به هر شیوه ای که میان طرفین تنظیم شود لازم الاجرا خواهد بود. ساخت صفر تا صد ساختمان یا بنا و یا تدارکات مواد اولیه و یا قرارداد حمل و‌نقل از انواع قرارداد های پیمانکاری است. در این قرارداد ها بایستی کارفرما انتظارات خود را به طور دقیق و کامل از پروژه و فعالیت پیمانکار در قرارداد مشخص نماید. پس در متن آن روابط دو طرف و تعهدات یکدیگر کاملا مشخص خواهد شد و شرایط فسخ یا شرایطی دیگری که مد نظر کارفرما یا پیمانکار است ضمیمه آن خواهد شد. در هر قرارداد پیمانکاری شرایطی عمومی و اختصاصی وجود دارد که در تنظیم قرارداد نقش دارند. منظور از شرایط اختصاصی و عمومی چیست؟

شرایط اختصاصی و عمومی قرارداد پیمانکاری

منظور از شرایط عمومی در قرارداد پیمانکاری، شرایطی است که در همه قرارداد ها رعایت خواهد شد و غیر قابل اجتناب می باشد و شکل کلی قرارداد را نشان خواهد داد و این شرایط تقریبا در قرارداد های مشابه مشترک است. اما شرایط اختصاصی شرایطی است که با توجه به نوع و ماهیت پیمان و شرایط مختص و ویژه کارفرما و پیمانکار در این قرارداد خواهد بود. شرایط انواع قرارداد عمومی و اختصاصی تکمیل کننده یکدیگر در قرارداد های پیمانی است و نبایستی یکدیگر را نقض نمایند. مثلا شرایط ویژه ای که کارفرما در نظر می انواع قرارداد گیرد ممکن است در قرارداد مشابه کارفرمای دیگر شرایطی دیگر را اعمال کند که به آن شرایط اختصاصی می گویند.

اما انواع قرارداد های پیمانی کدام است؟ منظور از قرارداد پیمانکاری دائمی و موقت چیست؟ در ادامه این مطلب به این مهم خواهیم پرداخت.

قرارداد پیمانکاری دائمی

منظور از قرارداد پیمانکاری دائمی این است؛ قرارداد تنظیم مابین کارفرما و پیمانکار به صورت مستمر و برای مدت زمان طولانی تنظیم می شود. در این نوع از قرارداد منافع پیمانکار محفوظ خواهد بود و برای کار هایی که به طور مداوم و پیوسته انجام می شود از این نوع قرارداد استفاده می کنند. این نوع از قرارداد به شکل قرارداد های با قابلیت تغییر و قرارداد های سریال و قراردادهای با مدت زمان محدود تنظیم خواهد شد.

قرارداد پیمانکاری موقت

قرارداد پیمانکاری موقت قراردادی است که برای دوره زمانی محدود و برای انجام پروژه یا کاری مشخص تنظیم می شود. این کار در قرارداد کاملا مشخص شده است و هزینه معینی نیز برای آن در نظر گرفته می شود.

اما قرارداد های پیمانکاری در دو نوع دائمی و موقت انواع مختلفی دارد و هر یک از این قرارداد ها شکل خاصی از نوع پیشبرد فعالیت را نشان خواهد داد که انواع آن به شرح زیر می باشد.

انواع قرارداد پیمانکاری موقت و دائمی

همانطور که گفته شده قرارداد پیمانکاری در دو نوع دائمی و موقت قابل تنظیم و اجرا می باشد. که هر یک از قرارداد های نام برده در متن زیر می تواند در قالب قرارداد دائمی و یا موقت تنظیم شود. قرارداد هایی چون؛

قراردادهای پرداخت کلی

در این نوع از قرارداد در متن قرارداد مبلغ انجام پروژه مشخص می شود و پیمانکار بر اساس آن مبلغ پرداخت شده از سوی کارفرما پروژه یا کار را انجام داده و تحویل او خواهد داد. پس کل عملیات با یک کار مشخص انجام می شود.

قراردادهای سنجشی

اما در قرارداد های سنجشی بر خلاف قرارداد پرداخت کلی مبلغ لازم و کلی برای انجام عملیات تخمین داده می شود و در پایان انجام پروژه قیمت و مبلغ واقعی آن تعیین خواهد شد.

قراردادهای بازپرداخت هزینه

منظور از قراردادهای بازپرداخت هزینه این است که کارفرما تمامی هزینه های لازم برای تکمیل پروژه را برآورد کرده و به علاوه هزینه اضافی به عنوان سود به پیمانکار پرداخت می کند. هزینه هایی چون دستمزد کارگر ها و تامین مواد اولیه یا مصرفی و در کل تمام هزینه های لازم را تخمین زده و در اختیار پیمانکار قرار می دهند و مبلغ تعیین شده باید مورد توافق طرفین قرارداد باشد به اخص مورد توافق پیمانکار باشد.

قراردادهای مدیریتی

منظور از قرارداد مدیریتی این است که کارفرما برای انجام پروژه و فعالیت های تخصصی و ویژه شرکت متخصص در امر فعالیت مورد نظر استخدام کرده تا همراه با فعالیت های پیمانکار فعالیت خود را انجام دهند. این قرارداد زمانی بین طرفین تنظیم خواهد شد که پروژه به یک تجربه خاص و به تخصص لازم برای فعالیت نیاز می شود.

قراردادهای مدیریتی پروژه

کارفرما در این نوع از قرارداد فرد خاصی را به عنوان مدیر پروژه استخدام می کند زیرا پروژه و فعالیت انجام شده به تخصص و دانش فردی برای تکمیل شدن احتیاج می شود و مقدار مبلغی از هزینه پیمانکاری با توجه به پیشبرد پروژه به شخص مدیر پروژه تعلق خواهد گرفت.

قراردادهای مهندسی، اجرا و تجهیزات

در این نوع از قرارداد در متن آن ذکر خواهد شد که تمامی مسئولیت طراحی و اجرا و تامین تجهیزات و مواد اولیه بر عهده پیمانکار خواهد بود و کنترل کیفی و عملیات نیز بر ذمه پیمانکار می باشد.

قراردادهای طراحی و ساخت

همانطور که از نام قرارداد مشخص است طراحی و ساخت پروژه بر عهده پیمانکار خواهد بود کارفرما کاربری ساختمان و انتظارات و خواسته های خود را در اختیار پیمانکار قرار داده و پیمانکار موظف است تا در راستای خواسته کارفرما کار را انجام دهد. پس مسئولیت طراحی و ساخت آن بر عهده شخص پیمانکار خواهد بود.

قراردادهای ساخت و توسعه

در این نوع از قرارداد های پیمانی هزینه های پرداختی از سوی کارفرما درصدی خواهد بود. یعنی درصدی از پیشرفت ساخت و تکمیل پروژه، مبلغی مشخصی به پیمانکار پرداخت می شود. مثلا بعد از بیست درصد تکمیل پروژه مبلغی مشخص به پیمانکار پرداخت می شود و با شصت درصد از تکمیل پروژه مبلغی دیگر را برای پیمانکار در نظر خواهند گرفت و تا پایان کار این روند ادامه دارد.

قرارداد مقطوع چیست؟

قراردادهای پیمانکاری انواع مختلفی دارند که از میان آنها می‌توان به قرارداد مقطوع، قرارداد امانی، قرارداد براساس واحد بها و غیره اشاره کرد. قرارداد مقطوع، قراردادی است که بر اساس آن پیمانکار متعهد می شود که به ازای یک مبلغ ثابت ، تمامی کار را به عهده گرفته و انجام دهد. در واقع بر اساس این قرارداد، شخصی که مجری انجام پروژه می شود می بایست با قیمتی که از قبل با کارفرما توافق کرده و در متن قرارداد ذکر شده، پروژه را به اتمام برساند و دیگر نمی تواند درخواست مبلغ بالاتری کند. قرارداد مقطوع عمدتا برای فعالیت های از قبیل پیمانکاری ساختمان، خرید و فروش کالا، حمل و نقل منعقد می‌شود.

انواع قرارداد مقطوع:

۱-قرارداد پیمانکاری مقطوع انواع قرارداد قطعی (FFP):

در قرارداد فوق، مبلغ به هیچ عنوان تغییر نمی‌کند. کارفرما در این نوع قرارداد باید بداند که چه چیزی را می‌خواهد و همچنین باید بتواند اجزای کار را دقیق مشخص کند تا امکان توافق روی قیمتی مشخص بین طرفین فراهم شود. همچنین کارفرما باید اطمینان داشته باشد که مشخصات کار یا خواسته‌های عملکردی کار مورد نظرش در حین انجام تغییری نخواهد کرد.
از مهمترین مزایای این نوع قرارداد، حداقل درگیری مدیریتی و اداری کارفرما و همچنین رقابت پذیری برای ارائه قیمت مناسب است.

۳-قرارداد پیمانکاری مقطوع انگیزشی (FPIF):

قرارداد مذکور انگیزشی دارای مبلغ مقطوع با امکان تغییر سود و تبع آن تغییر مبلغ نهایی پیمان می‌باشد.

۲-قرارداد پیمانکاری مقطوع با تعدیل اقتصادی (FP-EPA):

در این قرارداد با تعدیل اقتصادی، امکان افزایش یا کاهش مبلغ قرارداد (در صورت تحقق شرایط پیش بینی شده در پیمان) برای افزایش یا کاهش مبلغ پیمان وجود دارد. این نوع قرارداد زمانی که پایداری بازار یا شرایط کاری در زمان اجرا مشکوک است، استفاده می‌شود.

روند انجام معامله با قرارداد مقطوع:

پیش نیاز استفاده از این روش انجام کامل طراحی است. روش کار این نوع قرارداد به این صورت است که ابتدا کارفرما حوزه کار و مشخصات اولیه پروژه را که حاصل از طراحی پایه است، مشخص کرده و از پیمانکار می خواهد پیشنهاد قیمت خود را برای انجام صفر تا صد این خدمات ارائه دهد.

قیمت اعلام شده در قرارداد مقطوع شامل سود پیمانکار نیز هست لذا پیمانکار بایستی تمام هزینه های دوره انجام پروژه را برآورد کرده و بعد قیمت پیشنهادی خود را اعلام کند.

به طور کلی ریسک این نوع قراردادها برای پیمانکار بالا و برای کارفرما پایین خواهد بود. لذا قرارداد مقطوع، برای پروژه هایی که محدوده کاریِ مشخص و شفافی دارند مناسب خواهد بود. بدیهی است زمانی که در عمل هزینه واقعی پروژه از قیمت ثابت قرارداد بیشتر شود، پیمانکار دچار ضرر و زیان خواهد شد.

آیا پیمانکار در قراردادهای مقطوع، با توجه به افزایش قیمت ها میتواند درخواست محاسبه تعدیل را داشته باشد؟

در قراردادهای مقطوع اساساَ مبلغ پیمان قطعی است که به طور معمول در زمان انعقاد قرارداد تعیین می شود، البته در موارد خاصی (مثل تغییر شاخص قیمت و …) برای قیمت قرارداد تعدیل در نظر گرفته خواهد شد ( پیمان مبلغ مقطوع با تعدیل اقتصادی (FP-EPA) ).

بر این اساس در برخی موارد به منظور کاهش ریسک پیمانکار، قرارداد قیمت ثابت به همراه تعدیل قرارداد در نظر گرفته می شود. در این صورت بر اساس یک دستورالعمل توافق شده، افزایش یا کاهش قیمت برخی آیتم های مشخص به عنوان تعدیل قیمت محاسبه و پرداخت می گردد. در مواردی هم جهت تشویق پیمانکار برای سریع تر انجام شدن پروژه، پاداش هایی در نظر گرفته شده که به مبلغ ثابت قرارداد اضافه می شود.

مزایا و معایب قرارداد پیمانکاری مقطوع

۱-استفاده از قرارداد پیمانکاری مقطوع ممکن است دارای ریسک‌هایی چون عدم دقت خواسته‌های پروژه یا تغییرات کار را داشته باشد.

۲-استفاده از قرارداد فوق احتیاج به نظارت اداری کمتری در مقایسه با پیمان‌های مبتنی بر هزینه دارد.

۳-از جمله محاسن این قرارداد آن است که لزوم بررسی هزینه‌های پروژه توسط کارفرما وجود نخواهد داشت، هرچند اگر لازم بداند این موضوع می‌بایست در متن قرارداد ذکر شود.

مهم‌ترین نکات حقوقی قرارداد پیمانکاری مقطوع چیست؟

۱-در نحوه پرداخت قرارداد فوق، باید نمودار برنامه‌ریزی و زمان‌بندی تهیه نمود که براساس آن بتوان درصد پیشرفت پروژه را در تمامی مقاطع تعیین نمود.

توجه نمایید که زمان پرداخت صورت وضعیت براساس بازه‌های زمانی مشخص و یا پیشرفت فیزیکی کار و یا هر دو می‌تواند صورت گیرد.

۲-یکی از مهم‌ترین نکات در قرارداد پیمانکاری مقطوع این است که مرجعی تصمیم گیر به منظور تأیید درصد پیشرفت پروژه باید وجود داشته باشد و این مطلب در قرارداد ذکر گردد.

نرم افزار مدیریت قراردادها ارائه شده توسط شرکت اندیشه پرداز ابزاری بسیار کابردی برای مدیریت تمامی امور قراردادهای منعقد شده است. در این نرم افزار مدیریتی امکاناتی از قبیل گزارش ساز حرفه‌ای، تولید خودکار مکاتبات اداری و صورت جلسات، ثبت و مدیریت کمیسیون ها و بی شمار ابزارهای مدیریتی وجود دارد، که کار شما را برای پیش بردن امور قرارداد و پروژه سریعتر، آسانتر و منسجم تر می کند.

انواع قراردادهای ساختمانی

قراردادهای ساختمانی (Construction Contracts) انواع مختلفی دارند. تعیین قرارداد مناسب پروژه، به مالکان، پیمانکاران و تأمین کنندگان کمک می‌کند تا ریسک‎‌های پروژه را کنترل کرده و دامنه فعالیت‌های حقوقی و قراردادی را تا حد ممکن تعیین نمایند. اهمیت آشنایی با عقد قراردادهای ساختمانی آن قدر بالاست که شرکت‌های بسیاری امروزه در حوزه عقد قرارداد فعالیت می‌کنند. یکی از شرکت‌های فعال در حوزه ساخت و ساز که با در اختیار داشتن مشاورین مجرب و متخصصین خود، منافع شما را تضمین می‌کند شرکت ساختمانی پارسلند است. در این مقاله قصد داریم تا انواع قراردادهای ساختمانی و روش‌های دسته بندی آن‌ها را به طور کامل بررسی کنیم. همانطور که می‌دانید روش‌های بسیاری برای دسته‌بندی انواع قراردادهای ساختمانی وجود دارد که با توجه به معیارهای متنوعی عمل می‌کنند. در ابتدای این مقاله مهم‌ترین روشهای تقسیم‌بندی انواع قراردادهای ساختمانی را با هم بررسی می کنیم. تا پایان مقاله همراه ما باشید.

تقسیم‌بندی انواع قراردادهای ساختمانی

قراردادهای ساختمانی را می‌توان با توجه به معیارهای مختلفی بخش‌بندی کرد. در ادامه برخی از مهم‌ترین معیارهای تقسیم‌بندی انواع قراردادهای ساختمانی بررسی شده است. 4 تکنیک تقسیم‌بندی قراردادهای ساختمانی: . تقسیم بندی از نظر روش اجرا . از نظر مالی حقوقی . انواع قراردادها بر اساس نحوه انعقاد پيمان جهت انجام موضوع پروژه . انواع قراردادها بر اساس نحوه تأمين مالی در ادامه هر یک از این معیارها و انواع قراردادهای هر کدام بررسی خواهند شد.

انواع قراردادهای ساختمانی از نظر روش اجرا

انواع قراردادهای ساختمانی از نظر روش اجرا به 5 دسته تقسیم می‌شوند. توجه به این دسته‌بندی‌ها و ویژگی‌های هر کدام به بهبود عقد قرارداد و مدیریت آن کمک خواهد کرد. تنظیم قراردادهای ساختمانی بر پایه قوانین و مقررات ساختمانی باعث تفکیک وظایف، بهبود کیفیت ساختمان‌ها، تسهیل مدیریت پروژه و در نتیجه افزایش رضایت مشتریان خواهد شد.
شرکت ساختمانی فرداسازان سرزمین پارس با نام تجاری پارسلند به صورت گسترده در حوزه‌های ساختمانی فعالیت دارد. جهت اطلاع از آخرین قوانین و مقررات حوزه ساختمانی و عقد انواع قرارداد ساختمانی کافیست با متخصصین پارسلند تماس بگیرید.

1 . قرارداد ساختمانی امانی

قراردادهای تک عاملی یا خود اجرا که به آنها قراردادهای امانی نیز گفته می‌شود، یکی از رایج‌ترین انواع قراردادهای ساختمانی در کشور است. در قرارداد ساختمانی امانی کارفرما علاوه بر تامین مالی پروژه، کلیه مراحل از طراحی تا اجرا و پیاده‌سازی را به عهده دارد. در واقع در این نوع قراردادها که بیشتر در پروژه‌های عمرانی کوچک مانند ساخت، تعمیر و بازسازی خانه استفاده می‌شود، تمامی مسئولیت اجرای پروژه بر عهده کارفرماست. همچنین لازم به ذکر است که در این قراردادها پیمان یا قرارداد با شرکت‌های خارجی بسته نمی‌شود.

اما مهم‌ترین مزایا و معایب این نوع قراردادها چیست؟ به طورکلی انتظار می‌رود در قراردادهای امانی مدیریت پروژه آسان‌تر، هزینه‌ها کمتر و سود کارفرمایان بیشتر باشد. با وجود اینکه اصولا اجرای کار امانی بین ۱۳ تا ۱۵ درصد ارزان تر تمام شود، اما اتفاقی که در عمل رخ می‌دهد متفاوت است. همانطور که گفته شد مدیریت کلی پروژه با کارفرما است و این موضوع موجب تراکم و پیچیدگی فعالیت‌های طراحی و اجرا و مدیریت مراحل مختلف در پروژه می‌شود. به همین دلیل است که این نوع قراردادها برای پروژه‌های کوچک مناسب است.

2 . قرارداد ساختمانی دو عاملی

استفاده از قراردادهای ساختمانی دو عاملی از جمله روش‌های معمول و مرسوم در اجرای پروژه‌های ساختمانی به شمار می‌رود. این نوع قرارداد در مقایسه با قرارداد تک عاملی سازمان یافته‌تر است. در واقع قرارداد ساختمانی دوعاملی این امکان را فراهم ‌می‌کند که کارفرما برای انجام راحت‌تر پروژه خود از یک پیمانکار استفاده کند. در این نوع قرارداد کلیه خدمات طراحی و ساخت توسط پیمانکار انجام شده و کارفرما بیشتر نقش کنترلی و مدیریتی دارد. قراردادهای ساختمانی دو عاملی که گاهی به نام قرارداد طرح و ساخت نیز شناخته می‌شود، به دو دسته کلی تقسیم می‌شود.

1 . قرارداد طرح و ساخت توأم (Design & Build)

در قرارداد طرح و ساخت توأم، مسئولیت کلیه عملیات مربوط به اجرای پروژه مانند خدمات طراحی، تدارکات و پیاده‌سازی به پیمانکار واگذار می‌شود. در واقع کارفرما، پس از تکمیل طراحی از طریق مناقصه یا عقد قرارداد مستقیم، تدارکات و اجرای پروژه را به پیمانکار واگذار می‌کند که این موضوع سرعت انجام پروژه را بهبود می‌بخشد.

به طورکلی استفاده از قرارداد طرح و ساخت توأم با اعطاء مسئولیت کامل طراحی و ساخت به یک پیمانکار و کاهش درگیری کارفرما با فرایند طراحی و ساخت، پیچیدگی انجام پروژه را کاهش می‌دهد. از طرفی این نوع قرارداد موجب افزایش سرعت و کاهش هزینه انجام پروژه می‌شود.

درطرف مقابل، علاوه بر پیچیدگی انتخاب پیمانکار که منجر به کاهش رقابت و افزایش قیمت می شود، واگذاری بخش عمده کار به یک پیمانکار ممکن است موجب برآورده نشدن انتظارات و افزایش ریسک برای کارفرما شود.

2 . قرارداد مهندسی، تدارکات و ساخت (EPC)

قرارداد مهندسی، تدارکات و ساخت (engineering, procurement, construction ) یا به اختصار EPC، نوعی از قراردادهای ساختمانی دو عاملی است. این نوع قرارداد همانطور که از نام آن می‌توان فهمید به سه بخش طراحی و مهندسی (engineering)، تأمین کالا (procurement) و اجرا (construction) تقسیم می‌شود.

در این روش محدودیت‌هایی انواع قرارداد برای کارفرما ایجاد می‌شود و کلیه فعالیت‌های پروژه برعهده پیمانکار است. این ویژگی موجب می‌شود کارفرما درگیر مسئولیت‌های سنگین مدیریتی و اجرایی نشود. روش EPC امکان انجام کارها به صورت غیر متمرکز را فراهم می‌کند. این موضوع به این معناست که برخی از فعالیت‌های حوزه اجرایی می‌تواند قبل از تکمیل کارهای طراحی، انجام شود.

قرارداد مهندسی، تدارکات و ساخت (EPC) اغلب با ارائه مناقصه منعقد می‌شود. به همین دلیل لازم است پیش از مناقصه، مطالعات اولیه پروژه و طراحی مفهوم انجام شده باشد.

کاهش پیچیدگی و ریسک برای کارفرما، صرفه‌ جویی در زمان و هزینه‌ها و تخمین زمان پروژه از ابتدا، آزادی عمل پیمانکاران در انتخاب تجهیزات و تکنیک‌ها و انواع قرارداد امکان بررسی مهندسی و داشتن گزینه‌های مختلف طراحی برای کارفرمایان، مهم‌ترین مزیت‌های روش دوعاملی است. از طرفی قرارداد ساختمانی دو عاملی با واگذاری عمده کارها به پیمانکار موجب کاهش کنترل کارفرما بر پروژه و عدم انتقال دانش فنی به کارفرما می‌شود. همچنین انتخاب پیمانکار مناسب جهت تضمین کیفیت پروژه، فرآیندی سخت و زمان بر است.